Financer des parts de SCPI à crédit suppose de pouvoir rembourser même lorsque les distributions diminuent. Avant de comparer des financements, calculez l’argent que vous devrez réellement mobiliser chaque mois.
Les points essentiels
- Les distributions ne sont pas garanties.
- Prévoir l’effort d’épargne avec et sans revenus distribués.
- Intégrer le calendrier, les frais et la fiscalité à l’étude.
Dans cet article
Le placement et le crédit ont des risques distincts
Les SCPI investissent dans un patrimoine immobilier. Le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente des parts peut être difficile. Une baisse de valeur peut empêcher de solder le crédit avec le prix de vente.
Source : AMF — comprendre les SCPI et leurs risques.
L’accompagnement présenté par Crédit Vital concerne le financement. Le choix de la SCPI et son adéquation à votre patrimoine doivent être examinés avec le professionnel qui vous conseille sur l’investissement.
Exemple : combien faut-il ajouter aux distributions ?
Hypothèses purement pédagogiques, sans offre de prêt ni prévision de rendement : 100 000 € de parts et un emprunt de 100 000 €, amortissable sur 20 ans à un taux nominal fixe de 4 %. Assurance supposée constante de 20 €/mois. Les frais de financement sont payés séparément et ne sont pas inclus dans le capital.
| Élément | Montant ou calcul |
|---|---|
| Mensualité hors assurance | 605,98 € |
| Assurance supposée | 20,00 € |
| Total à rembourser par mois | 625,98 € |
| Distributions annuelles supposées, avant fiscalité personnelle | 4 800 €, soit 400 €/mois en moyenne |
| Effort d’épargne avant fiscalité et frais supplémentaires | 625,98 € − 400 € = 225,98 €/mois |
| Si les distributions baissent de 25 % | 3 600 €/an, soit 300 €/mois en moyenne |
| Effort dans ce scénario de baisse | 625,98 € − 300 € = 325,98 €/mois |
| Si aucune distribution n’est encaissée | 625,98 €/mois à financer |
La mensualité est calculée avec la formule d’un prêt amortissable : capital × taux mensuel ÷ [1 − (1 + taux mensuel)−nombre de mois]. Ici, le taux mensuel est 4 % ÷ 12 et la durée est de 240 mois. Les arrondis du prêteur peuvent varier.
Sur ces seules hypothèses, les intérêts représentent environ 45 435 € et l’assurance 4 800 € sur vingt ans, hors autres frais. Comparer 4,8 % de distributions supposées à 4 % de taux nominal ne mesure donc pas la rentabilité nette de l’opération.
Prévoir le décalage avant les premiers revenus
Le délai de jouissance et le calendrier de versement doivent être vérifiés dans les documents de la SCPI. Des frais de souscription, de gestion ou de cession peuvent aussi s’appliquer selon le produit.
Source : Ministère de l’Économie — fonctionnement et frais des SCPI.
Dans l’exemple, trois mensualités sans aucune recette encaissée nécessiteraient 1 877,94 € de trésorerie. C’est un scénario de budget, pas un délai standard de SCPI. Une moyenne de 400 € par mois ne signifie pas que 400 € seront virés chaque mois.
Ajouter la fiscalité sans compter deux fois les frais
Les intérêts d’un emprunt personnel destiné à acquérir des parts d’une société immobilière non soumise à l’IS peuvent être déductibles des revenus fonciers dans les conditions prévues par l’administration. Le remboursement du capital ne constitue pas une charge déductible.
Source : BOFiP — intérêts d’emprunt des porteurs de parts, § 130.
Faites établir une estimation fiscale adaptée à vos parts et à votre situation, notamment pour des revenus étrangers. Si elle aboutissait, par hypothèse, à 80 € par mois de fiscalité supplémentaire, l’effort de l’exemple passerait de 225,98 € à 305,98 €. Ces 80 € ne sont pas un taux ni une estimation fiscale applicable à votre dossier.
Précisez si les distributions annoncées sont déjà nettes des frais de gestion : ne les déduisez pas deux fois. Ajoutez séparément les frais de crédit, de garantie et de courtage, selon les propositions reçues.
Distributions et capacité d’emprunt : deux calculs distincts
Dans certaines formules en nom propre, les revenus des SCPI, existants ou futurs, ne sont pas retenus pour l’étude de solvabilité. Dans la formule dédiée à une SCI créée pour cet investissement, les revenus futurs des parts ne sont pas retenus. L’effort d’épargne de l’exemple ne doit donc pas être confondu avec le taux d’endettement calculé pour accorder le prêt.
Les garanties diffèrent : nantissement des parts, organisme de cautionnement, ou nantissement et cautions des associés en SCI. Les honoraires de courtage restent à régler par le client dans ces formules. Découvrir notre accompagnement au financement de SCPI.
Quelles questions poser pour le financement ?
Demandez quelles SCPI sont acceptées, quels revenus sont retenus et avec quelle prudence, quelle garantie est demandée et comment vos crédits existants sont intégrés. Faites préciser le régime du prêt et l’application éventuelle des règles HCSF : le seul sigle « SCPI » ne permet pas de conclure sur un contrat particulier.
Comparez la mensualité assurance comprise, le coût total, le TAEG lorsqu’il est applicable et les conditions de remboursement anticipé. Présentez votre projet à Crédit Vital avec la documentation des SCPI envisagées et un budget capable d’absorber une baisse des revenus.